К вопросу о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде)
01.02.2022
В соответствии частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. С учетом в том числе положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом с учетом положений части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ), либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).
Дополнительно обращаем Ваше внимание на правовое регулирование законодательством Российской Федерации вопросаистечения срока действия договора аренды, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом в ЗК РФ определены особенности заключения, изменения и прекращения (расторжения) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ и при наличии в совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, правовыми нормами ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не пролонгируется, согласно общим правовым нормам ГК РФ о порядке заключения, изменения и прекращения (расторжения) договора аренды:
- в такой договор аренды не вносятся изменения в части срока действия договора,
- при наступлении даты, определенной договором аренды в качестве даты окончания срока действия договора, действие договора прекращается.
При этом как уже было отмечено, не смотря на то, что действие договора аренды прекращается, орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации. Запись об аренде может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока, приложив к заявлению документы, необходимые для ее проведения.
Зам. начальника межмуниципального отдела
по Брюховецкому и Каневскому районам
Управления Росреестра по Краснодарскому краю С.А. Веретягин
К вопросу о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде)
Каков порядок государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды, погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи об аренде в связи с истечением срока его действия?В соответствии частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. С учетом в том числе положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом с учетом положений части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ), либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).
Дополнительно обращаем Ваше внимание на правовое регулирование законодательством Российской Федерации вопросаистечения срока действия договора аренды, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом в ЗК РФ определены особенности заключения, изменения и прекращения (расторжения) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ и при наличии в совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, правовыми нормами ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не пролонгируется, согласно общим правовым нормам ГК РФ о порядке заключения, изменения и прекращения (расторжения) договора аренды:
- в такой договор аренды не вносятся изменения в части срока действия договора,
- при наступлении даты, определенной договором аренды в качестве даты окончания срока действия договора, действие договора прекращается.
При этом как уже было отмечено, не смотря на то, что действие договора аренды прекращается, орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации. Запись об аренде может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока, приложив к заявлению документы, необходимые для ее проведения.
Зам. начальника межмуниципального отдела
по Брюховецкому и Каневскому районам
Управления Росреестра по Краснодарскому краю С.А. Веретягин
